Os contratos de corretagem imobiliária são instrumentos fundamentais para a intermediação na compra, venda ou locação de imóveis. Eles regulamentam a relação entre o corretor de imóveis e seu cliente, estabelecendo direitos, deveres e condições para a remuneração do profissional.
Neste artigo, abordamos os principais aspectos legais desses contratos, os tipos existentes e os cuidados que compradores, vendedores e locadores devem ter ao contratar um corretor de imóveis.
O que é um contrato de corretagem imobiliária?
O contrato de corretagem imobiliária é um acordo firmado entre o proprietário do imóvel (ou interessado na compra/locação) e um corretor ou imobiliária, cujo objetivo é intermediar a negociação do bem.
Esse contrato está regulamentado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil e pela Lei nº 6.530/1978, que disciplina o exercício da profissão de corretor de imóveis.
O principal compromisso do corretor é aproximar as partes envolvidas na transação, facilitando a concretização do negócio. Em contrapartida, ele tem direito a receber uma
comissão pelo serviço prestado.
Quais são os tipos de contrato de corretagem imobiliária?
Os contratos de corretagem imobiliária podem ser classificados em dois tipos principais:
1. Contrato de corretagem simples
Neste modelo, o proprietário pode contratar diversos corretores simultaneamente para tentar vender ou alugar o imóvel. A comissão será paga apenas ao profissional que efetivamente concluir o negócio.
Esse tipo de contrato é mais comum, pois amplia as chances de negociação ao permitir que diferentes corretores atuem ao mesmo tempo.
2. Contrato de corretagem com exclusividade
Aqui, somente um corretor ou imobiliária tem autorização para intermediar o negócio durante um período determinado.
O contrato exclusivo oferece mais segurança ao corretor, pois evita concorrência direta e permite que ele invista mais na divulgação do imóvel. Em contrapartida, o proprietário pode ter menos flexibilidade na negociação.
💡 Atenção: No contrato com exclusividade, mesmo que o próprio proprietário encontre um comprador ou locatário, a comissão do corretor continua sendo devida, desde que ele tenha contribuído de alguma forma para o fechamento do negócio.
O corretor de imóveis tem direito à comissão em quais situações?
O direito à comissão surge quando o corretor cumpre sua obrigação principal: aproximar as partes e viabilizar a conclusão do negócio.
A jurisprudência tem entendido que a comissão é devida mesmo que o comprador desista do contrato após a assinatura do compromisso de compra e venda, desde que a desistência não seja causada por falha do corretor.
Confira algumas situações em que a comissão é devida:
- O corretor intermedia a venda e as partes assinam o contrato.
- O negócio é fechado diretamente entre comprador e vendedor, mas com base no trabalho do corretor.
- No contrato com exclusividade, a venda ocorre dentro do prazo de vigência, mesmo que sem a intermediação direta do corretor.
Por outro lado, o corretor não tem direito à comissão se:
- Não conseguir concretizar a venda ou locação.
- O negócio não se realizar por motivos alheios à vontade das partes (exemplo: desapropriação inesperada do imóvel).
- O comprador desistir devido a informações falsas ou omissões do próprio corretor.
Quais são as principais cláusulas de um contrato de corretagem imobiliária?
Um contrato de corretagem imobiliária deve conter cláusulas claras para evitar conflitos entre as partes. Veja os principais pontos que devem estar previstos:
✅ Identificação das partes – Nome, CPF/CNPJ e dados do contratante (vendedor, comprador ou locador) e do corretor ou imobiliária.
✅ Objeto do contrato – Definição do imóvel, condições de venda ou locação e as obrigações do corretor.
✅ Valor da comissão – Percentual sobre o valor do negócio e forma de pagamento. A comissão geralmente varia entre 5% e 6% no caso de vendas e um aluguel no caso de locações.
✅ Exclusividade (se houver) – Se o contrato for exclusivo, deve especificar o período de vigência e as penalidades em caso de descumprimento.
✅ Duração do contrato – Prazos de validade da corretagem e possíveis renovações automáticas.
✅ Rescisão e penalidades – Condições para rescisão do contrato e eventuais multas.
✅ Assinatura das partes – Documento deve ser assinado por ambas as partes, garantindo validade jurídica
Cuidados ao assinar um contrato de corretagem
Tanto corretores quanto clientes devem estar atentos a alguns cuidados para evitar problemas jurídicos:
📌 Verifique o registro do corretor – Certifique-se de que o profissional tem registro ativo no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
📌 Analise a cláusula de exclusividade – Se optar por um contrato exclusivo, verifique os prazos e condições para evitar restrições indesejadas.
📌 Esclareça o valor da comissão – O pagamento deve ocorrer após a assinatura do contrato de compra e venda ou, no caso de locação, no fechamento do contrato de aluguel.
📌 Guarde todas as comunicações – Mensagens, e-mails e documentos trocados com o corretor podem servir como prova em eventuais disputas.
📌 Conte com um advogado especializado – Em casos mais complexos, como rescisões ou desacordos sobre a comissão, um advogado de Direito Imobiliário pode garantir mais segurança na negociação.
Conclusão
Os contratos de corretagem imobiliária são essenciais para garantir que a intermediação na compra, venda ou locação de imóveis ocorra de maneira segura e transparente.
Entender os direitos e deveres de cada parte é fundamental para evitar conflitos e garantir que o corretor receba a comissão devida.
Se você precisa de orientação sobre contratos de corretagem ou está enfrentando problemas com a comissão de corretores, entre em contato com nosso escritório e tire suas dúvidas com um advogado especializado.
