A compra de imóvel na planta é uma alternativa atrativa para muitos brasileiros, seja pelo preço mais acessível, seja pela possibilidade de valorização do bem até a entrega das chaves. No entanto, esse tipo de aquisição envolve riscos específicos, principalmente relacionados ao contrato de compra e venda firmado com a construtora ou incorporadora. Por isso, é essencial conhecer os cuidados que devem ser tomados antes de assinar qualquer documento.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel na planta?
O contrato de compra e venda de imóvel na planta é um instrumento jurídico que formaliza a aquisição de uma unidade ainda em construção ou em fase de projeto. Ele é regido, entre outras normas, pela Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), já que normalmente envolve relação de consumo entre construtora e comprador.
Além disso, esse contrato estabelece as condições de pagamento, o prazo de entrega, a descrição do imóvel e outras obrigações entre as partes. Embora pareça padronizado, pode esconder cláusulas abusivas ou lacunas que colocam o comprador em desvantagem.
Principais cuidados ao assinar um contrato de compra de imóvel na planta
1. Verifique a regularidade da incorporadora
Antes de assinar o contrato de compra de imóvel na planta, é fundamental:
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Pesquisar o histórico da construtora, especialmente quanto ao cumprimento de prazos.
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Conferir o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, já que sem esse registro a venda é ilegal.
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Exigir documentos como o Memorial de Incorporação, o alvará de construção e o projeto aprovado.
2. Analise com atenção o prazo de entrega
O contrato deve indicar de forma clara:
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A data prevista para a entrega das chaves.
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A cláusula de tolerância (geralmente de até 180 dias, conforme jurisprudência).
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As penalidades em caso de descumprimento do prazo.
Portanto, sempre avalie se o prazo é realista e se existe proteção adequada para o comprador.
3. Entenda a composição do preço
Outro ponto que merece cuidado é o preço total do imóvel, que pode ser ajustado durante a obra. Normalmente, ele sofre correção monetária pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Além disso, o comprador deve estar atento a possíveis encargos ocultos, como taxas de evolução de obra ou despesas de financiamento após a entrega.
4. Evite cláusulas abusivas
Muitos contratos contêm disposições desfavoráveis ao comprador. Entre as mais comuns estão:
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Multa desproporcional em caso de desistência.
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Isenção de responsabilidade da construtora por atrasos.
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Cobrança antecipada de taxas condominiais antes da entrega das chaves.
Essas cláusulas, entretanto, podem ser contestadas judicialmente com base no Código de Defesa do Consumidor.
5. Exija cláusulas claras sobre a rescisão contratual
Em caso de distrato (rescisão), o comprador tem direito à devolução parcial dos valores pagos. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e decisões do STJ estabelecem que:
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O percentual de retenção pela construtora pode chegar a até 25% ou 50%, dependendo do caso.
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O prazo para devolução dos valores é normalmente de até 180 dias após a rescisão.
Assim, é fundamental que o contrato defina essas condições de forma clara e transparente.
Quais os riscos de não contar com orientação jurídica?
Deixar de contar com um advogado especializado na compra de imóvel na planta pode gerar sérios prejuízos, tais como:
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Perdas financeiras por cláusulas abusivas.
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Insegurança jurídica na posse do imóvel.
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Dificuldade para reaver valores pagos em caso de problemas na obra.
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Descumprimento de direitos previstos em lei.
Além disso, a análise preventiva evita litígios demorados e garante maior equilíbrio contratual. Veja também nosso artigo sobre cláusulas essenciais do contrato de compra e venda de imóvel.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta pode ser um excelente investimento. Contudo, exige atenção redobrada ao contrato de compra e venda. Avaliar cada cláusula, entender direitos e obrigações e contar com apoio jurídico são passos fundamentais para evitar transtornos.
