Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária: Entenda Como Funciona

Introdução

Ao adquirir um imóvel financiado, é comum que o contrato de compra e venda com alienação fiduciária seja formalizado entre comprador e instituição financeira. Esse modelo de garantia é amplamente utilizado por bancos e incorporadoras para proteger o crédito concedido.

Apesar de muito comum, muitos compradores ainda desconhecem as implicações jurídicas e os riscos dessa modalidade. Portanto, neste artigo explicamos o que é a alienação fiduciária, como ela funciona no contrato de compra e venda e quais cuidados devem ser tomados para evitar a perda do imóvel em caso de inadimplência.

O que é alienação fiduciária no contrato de compra e venda de imóvel?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia em que o imóvel permanece em nome do credor (geralmente o banco) até que o comprador quite integralmente o financiamento. Ela está prevista na Lei nº 9.514/1997, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Na prática, o comprador adquire o imóvel, mas transfere a propriedade resolúvel ao credor, mantendo apenas a posse direta do bem. Assim, a propriedade plena só é transferida ao comprador após o pagamento total da dívida.

Como funciona a alienação fiduciária na prática?

1. Registro no cartório de imóveis

O contrato de compra e venda com alienação fiduciária deve ser registrado na matrícula do imóvel, tornando-se público. Isso garante segurança jurídica à operação e evita fraudes.

2. Pagamento do financiamento

O comprador paga o financiamento em parcelas mensais. Durante esse período, ele pode usar o imóvel normalmente, mas não pode vendê-lo sem quitar a dívida ou obter autorização do credor.

3. Quitação e liberação da garantia

Após o pagamento integral, o credor deve emitir o termo de quitação e providenciar o cancelamento da alienação fiduciária no registro de imóveis. Somente então o comprador se torna o proprietário pleno.

Quais os riscos da alienação fiduciária para o comprador?

1. Perda do imóvel em caso de inadimplência

Se o comprador deixar de pagar as parcelas, o credor pode iniciar a execução extrajudicial do imóvel. Diferente da hipoteca, esse processo é mais rápido e não depende de decisão judicial.

• O comprador é notificado para quitar a dívida em até 15 dias.

• Se não pagar, o imóvel vai a leilão.

• O valor obtido quita a dívida, e eventual saldo é devolvido ao devedor.

2. Dificuldade de renegociação

Como o imóvel serve de garantia real, renegociar o contrato pode ser difícil, especialmente em casos de inadimplência prolongada.

Quais cuidados ter ao assinar um contrato com alienação fiduciária?

• Leia atentamente todas as cláusulas: verifique taxa de juros, forma de amortização e encargos por atraso.

• Analise a cláusula de vencimento antecipado: em caso de inadimplência, ela pode acelerar a execução.

• Confirme o valor total da dívida: confira se o CET (Custo Efetivo Total) está indicado no contrato.

• Avalie a possibilidade de quitação antecipada: em alguns casos há desconto.

• Peça assessoria jurídica especializada: um advogado imobiliário identifica cláusulas abusivas e garante que o contrato esteja conforme a lei.

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca

Conclusão

O contrato de compra e venda com alienação fiduciária é um instrumento eficiente de garantia, mas exige atenção redobrada por parte do comprador. Entender como funciona essa modalidade, seus riscos e os direitos envolvidos é fundamental para evitar surpresas desagradáveis.

Vai financiar um imóvel com alienação fiduciária? Então fale com nosso escritório e conte com uma análise jurídica completa do contrato antes de assinar. Sua segurança vem em primeiro lugar.