Locação por Airbnb em Condomínios Residenciais: TJSP Reforça Proibição em Decisões Recentes
Introdução
A locação por plataformas digitais, como o Airbnb, tem gerado intensos debates jurídicos, especialmente em condomínios com destinação exclusivamente residencial. Com o aumento de conflitos entre condôminos, síndicos e proprietários, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) proferiu decisões recentes que reforçam o entendimento de que a locação por curta ou curtíssima temporada configura hospedagem atípica, incompatível com a finalidade residencial.
Neste artigo, explicamos os fundamentos jurídicos dessas decisões e mostramos como elas impactam a gestão condominial, o exercício do direito de propriedade e os limites da função social da moradia.
O que é locação por curtíssima temporada via Airbnb?
A locação por curtíssima temporada ocorre quando o imóvel é cedido por poucos dias, geralmente menos de uma semana, por meio de plataformas digitais como Airbnb ou Booking.
Diferença em relação à locação por temporada tradicional
Essa modalidade se diferencia da locação por temporada prevista na Lei nº 8.245/91 (art. 48). Enquanto a lei prevê uma finalidade residencial temporária, a curtíssima temporada envolve alta rotatividade, ausência de habitualidade e natureza comercial.
TJSP: Locação por Airbnb é hospedagem atípica e fere a natureza residencial
Decisão 1 – Apelação Cível nº 1005786-65.2024.8.26.0002
Relator: Des. Carlos Dias Motta
Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo – Foro Regional II – Santo Amaro – 7ª Vara Cível
Julgamento: 31/07/2025 | Registro: 31/07/2025
Ementa:
“Locação por curta temporada que configura verdadeiro contrato de hospedagem. Incompatibilidade com a finalidade residencial do condomínio. Proibição mantida. Sentença confirmada.”
Destaques da decisão:
- A convenção condominial previa destinação exclusivamente residencial.
- Mesmo com a anulação da assembleia que proibiu o Airbnb, a ausência de permissão já bastava para considerar a prática irregular.
- O relator reforçou que a curta temporada desvirtua a função residencial e se aproxima de hospedagem.
- A sentença de 1ª instância foi confirmada e o recurso do réu foi negado.
Decisão 2 – Assembleia pode restringir Airbnb sem alterar convenção
Apelação Cível nº 1080071-60.2023.8.26.0100
Relator: Des. Neto Barbosa Ferreira
Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo – Foro Central Cível – 26ª Vara Cível
Julgamento: 29/08/2025 | Registro: 29/08/2025
Ementa:
“Locação por curtíssimo prazo, inclusive via plataformas digitais, caracteriza modalidade atípica de hospedagem e não se confunde com a locação por temporada da Lei nº 8.245/91. Medida legítima, compatível com a função social da propriedade.”
Destaques da decisão:
- A assembleia condominial aprovou regimento interno impondo restrições ao Airbnb, sem alterar a convenção.
- O TJSP considerou válida a assembleia, já que a decisão seguiu o quórum simples previsto no art. 1.352 do Código Civil.
- A restrição foi considerada compatível com a autodisciplina condominial e com a função social da propriedade.
- O tribunal destacou que os direitos dos condôminos não são absolutos e devem respeitar sossego, segurança e saúde da coletividade.
Por que a locação por Airbnb pode ser proibida em condomínios residenciais?
As decisões do TJSP reafirmam pontos jurídicos importantes:
- Incompatibilidade com a finalidade residencial prevista na convenção.
- Alta rotatividade e ausência de vínculo dos hóspedes com a comunidade condominial.
- Riscos à segurança e à tranquilidade dos moradores.
- Natureza comercial da atividade, que exige licenciamento e controle que os condomínios residenciais não possuem.
- Assembleias podem aprovar regras restritivas via regimento interno, desde que respeitado o quórum legal.
A função social da propriedade em condomínios
De acordo com o artigo 1.228, §1º, do Código Civil, o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com sua função social.
No ambiente condominial, isso significa que o uso da unidade autônoma não pode prejudicar a coletividade, mesmo que o proprietário alegue livre disposição de seu bem. Assim, o direito de locar encontra limites quando compromete o sossego, a segurança ou a saúde dos condôminos.
Quando a locação por temporada é permitida?
A locação por temporada tradicional (art. 48 da Lei 8.245/91) ainda pode ser permitida, desde que:
- Tenha caráter residencial temporário, por prazo de até 90 dias.
- Não contrarie a convenção condominial.
- Não seja proibida por regimento interno aprovado em assembleia com quórum válido.
Como os condomínios podem se proteger?
Condomínios que desejam restringir a locação por plataformas como o Airbnb devem:
- Verificar se a convenção prevê finalidade residencial exclusiva.
- Aprovar em assembleia regras claras no regimento interno sobre:
- Tempo mínimo de locação.
- Cadastro de hóspedes.
- Limitações de acesso às áreas comuns.
- Registrar as deliberações formalmente e notificar todos os condôminos.
Conclusão
As decisões recentes do TJSP consolidam o entendimento de que a locação por Airbnb configura hospedagem atípica, sendo incompatível com condomínios residenciais.
Tanto a ausência de permissão expressa quanto as restrições previstas no regimento interno são suficientes para legitimar a proibição. A jurisprudência confirma que o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido em harmonia com os interesses coletivos da vida condominial.
Call to Action
Você é síndico, condômino ou proprietário e enfrenta problemas com locações por Airbnb em seu condomínio? Nosso escritório é especializado em Direito Imobiliário e pode auxiliar na análise da convenção, elaboração de regimento interno e medidas judiciais cabíveis.
Se você quer saber mais sobre locação leia também:
Garantia Locatícia: Quais São os Tipos e Qual a Melhor Opção para o Seu Contrato?
