O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal obrigatório na compra e venda de imóveis. Sem o pagamento desse imposto, o comprador não consegue registrar a propriedade em seu nome. Neste artigo, explicamos quando o ITBI incide, como calcular seu valor e quais são as principais hipóteses de isenção.
O que é o ITBI e quando ele incide?
O ITBI é um imposto cobrado pelos municípios sempre que há transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas. Isso significa que ele é exigido, principalmente, na compra e venda de imóveis.
Casos em que o ITBI é devido:
✅ Compra e venda de imóveis (financiados ou quitados).
✅ Cessão de direitos sobre imóveis (como contratos de gaveta).
✅ Adjudicação em leilões judiciais ou extrajudiciais.
✅ Integralização de capital social com imóveis (com exceções).
Casos em que o ITBI não é cobrado:
❌ Heranças e doações, pois são tributadas pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
❌ Divórcio ou dissolução de união estável, quando há partilha amigável do imóvel entre os ex-cônjuges.
❌ Integralização de imóvel ao capital social de empresa que não tenha como atividade principal a compra e venda de imóveis.
Como calcular o ITBI?
O cálculo do ITBI varia conforme o município, mas a regra geral segue esta fórmula:
ITBI=Base de Cálculo×Aliquota do Município\text{ITBI} = \text{Base de Cálculo} \times \text{Alíquota do Município}ITBI=Base de Caˊlculo×Alıˊquota do Municıˊpio
Base de cálculo do ITBI
A base de cálculo do ITBI pode ser:
- Valor venal do imóvel (aquele definido pela prefeitura, usado no IPTU).
- Valor da transação (o preço efetivamente pago na compra do imóvel).
- Valor de avaliação da prefeitura, quando maior que os anteriores.
Se houver diferença entre esses valores, normalmente a prefeitura usa o maior para calcular o imposto.
Exemplo de cálculo do ITBI
Se um imóvel foi comprado por R$ 400.000,00 e a alíquota do município for 2%, o imposto será:
400.000 \times 2\% = R$ 8.000,00
O pagamento do ITBI é geralmente exigido antes do registro do imóvel no cartório.
Quais são as alíquotas do ITBI nas principais cidades?
Cada município define sua própria alíquota. Veja algumas das principais cidades:
- São Paulo/SP: 3%
- Rio de Janeiro/RJ: 2% a 3% (dependendo do valor do imóvel)
- Belo Horizonte/MG: 2,5%
- Curitiba/PR: 2,7%
- Salvador/BA: 3%
Para saber a alíquota exata da sua cidade, consulte a prefeitura local.
Quem deve pagar o ITBI e quando?
Quem paga o ITBI?
Na maioria das transações, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI. No entanto, as partes podem negociar essa obrigação no contrato de compra e venda
Quando pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel no cartório de imóveis. Em algumas cidades, o imposto é exigido na assinatura da escritura pública.
Quais são as isenções do ITBI?
Algumas situações permitem a isenção total ou parcial do ITBI. Os casos mais comuns são:
✅ Imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Normalmente, há isenção para imóveis de até um determinado valor. O limite varia por município.
✅ Programas habitacionais do governo: Como o Minha Casa, Minha Vida, que pode conceder isenção parcial ou total do ITBI.
✅ Primeira aquisição residencial de baixa renda: Algumas prefeituras concedem isenção para o primeiro imóvel de pessoas com renda mais baixa.
Para saber se você tem direito à isenção do ITBI, consulte a legislação do seu município ou um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Conclusão
O ITBI é um imposto fundamental para a compra e venda de imóveis e seu não pagamento pode impedir a regularização da propriedade. Cada município tem suas regras sobre a alíquota, cálculo e possíveis isenções, por isso é importante consultar um especialista antes de realizar uma transação imobiliária.
Se você tem dúvidas sobre o pagamento ou isenção do ITBI, entre em contato com nosso escritório e receba uma assessoria especializada para evitar problemas futuros!
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