Introdução
O direito de laje é uma modalidade de propriedade introduzida pela Lei nº 13.465/2017, permitindo que um imóvel seja dividido verticalmente, possibilitando a construção de novas unidades sobre edificações já existentes. Essa inovação jurídica trouxe segurança para moradores de áreas urbanas e favelas que, há décadas, realizam esse tipo de ampliação sem respaldo legal.
Neste artigo, explicamos a regulamentação do direito de laje, seus principais aspectos legais e como regularizar essa propriedade.
O que é o direito de laje?
O direito de laje consiste na possibilidade de um proprietário permitir que um terceiro construa e registre uma edificação sobre sua estrutura sem que haja condomínio edilício ou necessidade de desmembramento do terreno. Assim, cada unidade construída pode ter uma matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
A principal diferença entre o direito de laje e o condomínio edilício está na autonomia da unidade construída. No condomínio, os proprietários compartilham áreas comuns e a fração ideal do terreno; já no direito de laje, há apenas uma sobreposição de edificações independentes.
Como funciona a regulamentação do direito de laje?
A regulamentação do direito de laje segue as diretrizes da Lei nº 13.465/2017, que alterou o Código Civil e trouxe previsões específicas para esse tipo de propriedade.
Requisitos para a constituição do direito de laje
Para que o direito de laje seja reconhecido legalmente, alguns requisitos devem ser atendidos:
- Imóvel matriculado: O imóvel original deve estar regularizado no cartório de registro de imóveis.
- Ausência de condomínio edilício: O direito de laje não se aplica quando já há um condomínio edilício instituído no imóvel.
- Autorização do proprietário do imóvel-base: O dono da construção original deve consentir formalmente com a criação da laje.
- Registro da laje em cartório: A nova unidade precisa ser registrada para garantir segurança jurídica ao titular do direito de laje.
Além disso, a legislação prevê que o titular da laje responde pelas despesas de sua unidade, como manutenção e impostos, sem dividir os custos da estrutura original, salvo se houver acordo diferente.
Como regularizar uma construção baseada no direito de laje?
Para regularizar uma construção sobreposta, é necessário seguir alguns passos:
- Consulta à legislação municipal: Algumas prefeituras têm regras próprias para a ocupação do solo, e a autorização pode depender de zoneamento e normas
urbanísticas. - Contrato entre as partes: Um contrato formalizando o direito de laje deve ser firmado entre o proprietário do imóvel original e o interessado na nova construção.
- Registro em cartório: O direito de laje deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para a abertura de uma nova matrícula.
- Obtenção de alvarás e licenças: Dependendo da cidade, pode ser necessário um alvará de construção para a nova edificação.
- Regularização fiscal: A nova unidade passa a ter seu próprio IPTU e pode ser vendida ou transmitida separadamente.
Quais são os direitos e deveres do titular do direito de laje?
O titular do direito de laje tem alguns direitos e obrigações estabelecidos na legislação:
Direitos
- Autonomia sobre a unidade construída: Pode vender, alugar ou transferir a laje para terceiros.
- Registro próprio no cartório: Garante a titularidade e permite acesso a financiamento imobiliário.
- Uso exclusivo da estrutura construída: Diferente do condomínio edilício, não há compartilhamento de áreas comuns, salvo acordo específico.
Deveres
- Manutenção da edificação: O titular da laje deve manter sua unidade em boas condições, sem comprometer a segurança da estrutura original.
- Pagamento de impostos e taxas: A unidade construída deve arcar com seu próprio IPTU e outras taxas municipais
- Respeito às normas urbanísticas: Qualquer modificação deve seguir o código de obras e zoneamento local.
Qual a importância de um advogado especializado?
A regulamentação do direito de laje exige conhecimento técnico para evitar problemas legais, como disputas de propriedade e dificuldades no registro imobiliário. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode auxiliar em:
- Análise documental: Verificar se o imóvel original está apto para a instituição do direito de laje.
- Elaboração de contratos: Garantir segurança jurídica entre as partes envolvidas.
- Registro da propriedade: Acompanhamento do processo no cartório para assegurar a validade legal.
- Resolução de conflitos: Mediar disputas entre o titular da laje e o proprietário do imóvel original.
Conclusão
O direito de laje trouxe mais segurança jurídica para a ocupação vertical de imóveis urbanos, permitindo a regularização de construções sobrepostas e facilitando o acesso à moradia. No entanto, é fundamental seguir as exigências legais para evitar problemas futuros.
Se você deseja regularizar um imóvel ou precisa de orientação sobre o direito de laje, entre em contato com um advogado especializado em Direito Imobiliário e garanta a legalidade da sua propriedade!
