Usucapião é um dos instrumentos mais conhecidos para aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta. Mas será que é possível aplicar esse instituto jurídico dentro de um condomínio, especialmente quando falamos do uso exclusivo de áreas comuns? Essa é uma dúvida recorrente entre condôminos e profissionais do setor imobiliário.

O que é a usucapião e como ela se aplica a imóveis?

A usucapião é um modo de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência do exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, por um determinado tempo, desde que preenchidos os requisitos legais. No caso dos imóveis, o Código Civil prevê diferentes modalidades, como a usucapião extraordinária, ordinária e especial urbana.

Em geral, a posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de ser dono, e de forma contínua, sem oposição.

É possível fazer usucapião de área comum em condomínio?

De maneira geral, as áreas comuns de um condomínio não podem ser usucapidas, pois são de propriedade indivisa de todos os condôminos. Ou seja, cada morador tem direito sobre uma fração ideal dessas áreas, e nenhuma parte pode ser apropriada exclusivamente por um único condômino.

Exceção: uso exclusivo e prolongado

Apesar disso, a jurisprudência brasileira admite, em situações excepcionais, a possibilidade de usucapião de parte da área comum quando:

• Um condômino faz uso exclusivo, contínuo e ininterrupto de determinada área comum.
• Essa utilização ocorre por um longo período (geralmente mais de 10 anos).
• Os demais condôminos não se opõem expressamente a esse uso.
• O uso é inequívoco e com aparência de propriedade exclusiva (por exemplo, cercar a área ou construir algo de forma permanente).

No entanto, trata-se de uma tese jurídica complexa, que exige uma análise minuciosa do caso concreto e frequentemente envolve litígios judiciais.

Quais são os requisitos legais para a usucapião em condomínio?

Para que a usucapião seja reconhecida, mesmo em condomínio, é necessário comprovar:

1. Posse exclusiva: O condômino deve demonstrar que exerce posse sem compartilhamento com os demais.
2. Animus domini: A intenção de agir como proprietário, não apenas como usuário.
3. Tempo mínimo: Varia conforme a modalidade:
   • Usucapião extraordinária: 15 anos, podendo cair para 10 com comprovação de moradia ou realização de obras.
   • Usucapião especial urbana: 5 anos, para áreas de até 250m² utilizadas para moradia.
4. Ausência de oposição: Não pode haver resistência expressa ou tácita dos demais condôminos ao longo do tempo.

Decisões judiciais reconhecem usucapião de áreas comuns?

Sim, há decisões reconhecendo a usucapião de áreas comuns utilizadas de forma exclusiva, principalmente quando o uso é inequívoco, contínuo e notório. Porém, os tribunais costumam analisar com cautela, justamente porque envolve direito de propriedade coletivo.

Um exemplo é o caso de condôminos que cercam um pedaço do jardim comum e utilizam exclusivamente por décadas, sem oposição do condomínio. Se comprovados todos os requisitos legais, a Justiça pode reconhecer a usucapião.

Quando não é possível fazer usucapião em condomínio?

• Quando a área é de uso coletivo frequente (ex: salão de festas, garagem coletiva).
• Se houver registro formal de oposição do condomínio ao uso exclusivo.
• Quando a posse é precária ou consentida expressamente, sem intenção de domínio.

Por que é essencial contar com um advogado especializado?

A usucapião, especialmente em áreas comuns de condomínios, é um tema delicado, que exige profundo conhecimento técnico e interpretação jurisprudencial. O acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para:

• Analisar a viabilidade do pedido de usucapião.
• Reunir e organizar as provas da posse.
• Propor a ação adequada e acompanhar todo o processo judicial ou extrajudicial.

Conclusão

Embora a regra geral seja a impossibilidade de usucapião sobre áreas comuns de condomínios, existem exceções admitidas pela jurisprudência quando o uso é exclusivo, duradouro e não contestado. Cada caso deve ser analisado com cautela e o suporte jurídico adequado é indispensável para garantir segurança e eficácia ao processo.

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